2024年，首批国度级经济技能拓荒区设立40周年。40年来男人新区，国度级经开区数目从14家增长至229家，掩饰畛域从沿海12个城市彭胀至31个省（区、市）。这些拓荒区在推动我国开放型经济体制拓荒、区域融合发展和产业高质地发展方面作念出了权贵孝顺。

据统计，2023年国度级经开区以仅占国土面积千分之三的限度，孝顺了宇宙10%的地区出产总值和财税收入，其中178家国度高新区兑现园区出产总值18万亿元，占宇宙GDP的14%。

“风浪幻化”，拓荒区发展面对复杂局面

跟着时期变迁，我国拓荒区的发展正面对来自外部与里面的诸多不利身分！

一方面，在外部，民众经济衰败、地缘政事弥留和逆民众化趋势等身分，对拓荒区的招商引钞票生了较大冲击。而体制红利和地盘红利的减退，加上政策补贴限制和科技商业紧闭，则严重减弱了拓荒区在民众竞争中的上风。此外，成本红利的消成仇产业结构的同质化，也在进一步加重招商竞争态势，增多了拓荒区眩惑高质地投资的难度。

另一方面，来自里面的挑战也进攻疏远。前有企业需求的升级和产业伙同度不及，泄露了拓荒区在产业升级和集群发展方面的短板；后有体制机制的限制和体制摩擦，制约了拓荒区的运营成果和政策现实力。

从外部到里面，万般复杂身分无不教导我国拓荒区，要想发展，就必须优化产业结构，提高政策效力，以愈加积极的策略去应付现时复杂局面，唯有这么才略兑现可不时发展。

新局面下，片区空洞拓荒的四大挑战

面对复杂多变的表里局面，党的第二十届中央委员会第三次全体会议提议要构建宇宙拯救大市场，完善市场经济基础轨制。这既为片区空洞拓荒指明了将来发展的处所，也预示着产业招商行将迎来一场深远转型。可想而知，这一排型充满各式挑战。在对多家拓荒区深度调研之后，咱们发现，片区空洞拓荒宽广面对以下四大挑战。

源泉，野心定位同质化问题日益突显。现时，许多片区在产业布局上存在趋同气候，盲目跟风新兴产业，导致同质化竞争，且多半园区重叠拓荒，使得空置问题日趋严重。此外，空间布局的差异理，产业间关联性的不高，自主立异才略的不及，这些问题也都严重制约了片区的可不时发展。

其次，投资决策滞后问题进攻疏远。片区拓荒的投资决策贫穷体系化决策撑持，比如，投资风险分析和投资测算，都高度依赖投拓部门的教养及传统报表的算计。离开数据模子的测算，让投资技俩后续的风险难以有用监管，拉高了投资风险。

然后，招商引资内卷化问题亟待处理。招商东谈主员专科性有限，短少顺次化的招商套路，自主招商才略弱，高度依赖政府辅导、投促中心或集团招商部门的投喂，痕迹起首极其单一，也让举座招市场所难以怒放。点我了解，贤达园区数智招商决策

终末，运营才略欠缺问题亟需改善。好多片区的服务仅限于浮浅的信息传达、物业服务，难以豪迈企业在产业发展过程中的空洞需求，其次，因莫得建立完善的业务筹画体系，导致筹画性业务开展不及，且较少涉偏激他产业投资，使得公司筹画质地较低，盈利才略较差。

应付挑战，片区拓荒必须打赢的四场构兵

面对各式挑战，我国拓荒区要在强烈的国表里竞争中保持最初地位，兑现可不时高质地发展，咱们以为，有四场要道构兵必须打赢：野心之战、投资之战、招商之战和运营之战。

1、野心之战：科学制定发展蓝图，打造片区拓荒新IP

现时，城市产业重点缓缓从低附加值的出产制造业向高附加值的出产服务业升级。在此过程下，片区空洞拓荒应基于区域特点与上风，科学制定片区发展野心，明确功能定位和空间布局，打造片区拓荒新IP。

具体而言，咱们以为，拓荒区不错从宏不雅、中不雅、微不雅三青睐角起程，落实以下举措：

宏不雅上，把捏所在区域产业发展神气与竞合态势，明确片区对所在城市乃至国度的策略价值，据此设定本身产业定位，同期，挖掘片区特点，因地制宜，打造独有的IP定位；

中不雅上，基于产业、东谈主口及空间，设想片区拓荒的功能，变成亮点隆起的功能产业体系，同期，有机整合各种功能，完善多业态搀杂功能的空间布局，推动产业野心与技俩运筹帷幄的无缝衔尾；

微不雅上，拓荒区可基于所在城市以致通盘这个词片区的产业发展情况，比如，园区数目、存量面积、园区平均房钱，以致细化到楼宇朝向等身分，空洞设定合理的市场订价。

2、投资之战：构建产业投运一体化平台，打造不动产+产业链投资双轮回

现阶段，传统产业正面对结构退换与升级压力，而新兴产业却发展迅猛。与夙昔做事密集型产业不同，高精尖的新兴产业，并不需要多半地盘来拓荒厂房。这就意味着，将来基于不动产全生命周期的投资飞轮，将很难陆续为城投的市场化转型提供实足能源。

关于拓荒区来说，将来既要作念好不动产投资，还应作念好产业链投资，要用“两条腿”步辇儿。具体就是要构建产业投运一体化平台，打造“不动产+产业链”投资的双飞轮，建立起投前决策体系、投后追踪经管机制，以及投资算计与分析模子。通过建体系、搭模子、强追踪、优评价，兑现产城拓荒-拓荒-运营的国有成本高效树立与风险防控。

但要兑现不动产投资和产业链投资两个业务的闭环并非易事。为此，拓荒区必须磨真金不怕火本身“识马相马”的才略，基于强链、建链、补链的想路，与地方政府都心合力，共同聚焦产业教诲，提高教诲产业链发展的专科才略，勤奋为企业营造更优的产业生态、营商环境以及成本保险，打造更为系统的招商体系。

3、招商之战：依托“六法八到”，全面提高自主招商才略

谈及招商，跟着《公正竞争审查条例》自本年8月1日实施以来，传统的税返招商方法还是行欠亨了，将来，拓荒区必须从传统招商方法中转型，构建起孤独且全面的招商体系，以兑现招商才略的自主输出。

招商好比相亲，要道在于建立与企业信任，并为其提供发展价值。是以，要想赢得企业信任，并让企业在片区扎根发展，拓荒区必须具备一套切实可行，且能落地的招商策略和战术。在对多家拓荒区深度调研之后，咱们将这套招商策略战术索求成四个字：“六法八到”。

“六法”，即产业招商的六大中枢原则——“谈谋断、东谈主阵信”。这是基于招商数智化平台，针对寻商、招商、留商、锁定、招商漏斗搭建、团队经管、渠谈协同等不同招商顺次的一套空洞策略。通过全处所打造从市场调研定位、资源树立到团队与机制拓荒的招商才略，按捺提高产业招商的成果与质地，兑现从被迫理财到主动出击的飘荡。

“六法”的有用实施，离不开一套完竣有序的招商经过，咱们将其追思为“八到”。其中，“看到”与“查到”强调全渠谈的主动宣传，平庸传播园区的价值，精确对接潜在客户；“问到”与“来到”则是在客户征询或到访参不雅时，通过专科的交流妙技和现场策略，增强园区的眩惑力，有用打动客户；而为了让客户快速决策，还有必要让客户“收到”一份量身定制的招商决策，以及细致的竞对分析，这能有用推动客户最终“选到”你的园区；而在“签到”顺次，精确的招商酌量，能排斥许多毋庸要的纠纷；终末，企业入园，拓荒区还应与高价值企业建立长期相助伙伴关系，开展产业投资，这即是“投到”。

4、运营之战：大小运营相结合，以“六大内功”助建产业荣达态

拓荒区是将来城市发展的主要战场，承载着推动城市、区域乃至国度经济发展与社会跳动的历史职责。而运营又是豪迈产业主体全生命周期的价值服务体系。换言之，拓荒区不错通过运营，包括城市级大运营和园区级小运营相结合，来推动拓荒主体与片区企业的共生式发展。追随互相粘性的加深，产业价值和片区筹画价值也将赢得提高，进而兑现经济价值和社会价值的共赢。

怎么才略打造出信得过的运营服务才略？咱们以为，产业园区不错围绕产业运营的定位、用户、服务、盈利、玩法及团队拓荒，即“定、研、服、盈、术、阵”六个方面，按捺强化本身的运营服务才略，提高运营经管成果，镌汰举座运营成本，创造运营收益，助力产业生态构建，促进片区可不时发展。

结 语

在国度级经济技能拓荒区设立40周年之际，我国拓荒区站在了机遇与挑战并存的“十字街头”。为保持竞争上风，兑现可不时发展，拓荒区必须精确野心发展蓝图，构建产业投运一体，有用开展招商引资，以及提高园区运营服务水平，打赢野心、投资、招商和运营这四场要道构兵。这不仅是对拓荒区本身才略的一次全面熟识，亦然拓荒区把捏新机遇、开启发展新篇章的要道所在。

（作家简介：老笑男人新区，产业园区贤达运营实战各人。现担任明源云产业合激动谈主、园区军团总司理。）